Оренда житла з правом подальшого викупу: основні проблеми

Оренда квартири з правом подальшого викупу - далеко не найпопулярніша операція на ринку нерухомості, але все ж подібні випадки існують поряд зі звичайними договорами купівлі-продажу, іпотекою та придбанням заставного житла. Які особливості подібних угод, і що потрібно передбачити і покупцеві, і продавцю, ми і спробуємо розібратися.

Отже, переваги від подібного роду договору мають всі. покупець отримує можливість відразу ж заселитися в квартиру, не маючи повної суми, а сплачуючи щомісяця обумовлений платіж. При цьому немає необхідності бігти в банк, збирати масу папірців і переплачувати величезні відсотки та інші додаткові платежі. А в тому випадку, якщо вам знадобитися відмовитися від даної нерухомості, ви маєте на це повне право, причому аніскільки не втратите.

Є плюси і для продавця: по-перше, він встановлює ціну на квартиру, як правило, вище ніж середня ринкова, що дозволяє звести нанівець деякі ризики (та й покупцеві це обійдеться все одно дешевше, ніж при іпотечній позиці). По-друге, житло остаточно переходить в право власності до покупця тільки після внесення останнього платежу.

Відео: Федеральне бюро викупу житла

Але, незважаючи на всі перераховані переваги, для укладення подібної угоди потрібно, щоб і покупець, і продавець збіглися в своїх цілях.

Відео: Купуй житло в розстрочку. Дивись як

Варто мати на увазі і деякі нюанси подібних договорів:

• викуп нерухомості - це право, а не обов`язок, так що в разі якщо орендар вирішив виїхати з квартири і перестати платити, то суд, швидше за все, винесе рішення на його користь;
• державна реєстрація такої угоди проходить тільки після того, як виплачена повна сума;
• укласти договір про викуп нерухомості можна і через деякий час після взяття квартири в оренду. Просто укладається додатковий договір, який враховує всі попередні платежі та зараховує їх до загальної суми.

Все ж подібні договори є дуже ризикованими, тому і полягають досить рідко. Так, в ідеалі, між сторонами повинні бути довірчі відносини, щоб звести до мінімуму ймовірність подальших судових розглядів. Добре, якщо це знайомі один одному люди або родичі. Але складання договору в будь-якому випадку вимагає професійного підходу, а при тому, що детально цей процес в законодавстві не розглянутий, то варто витратити час і сили на пошуки фахівця, який зможе оформити всі грамотно.

Оренда з подальшим викупом хороша в тому випадку, якщо ціни на ринку не ростуть. Якщо договір був укладений на одну суму, а ціни починають рости, то ясно, що орендодавець захоче розірвати договір. Тому ідеальним станом є те, при якому середня вартість нерухомості відсіється на одному місці тривалий період, а так як такі речі не завжди точно прогнозуються, то є певний ризик. Виходом з даної проблеми є прописування в договорі всіх умов на виплачувані суми, наприклад, врахування інфляції або середніх цін на аналогічне житло.

Можуть виникнути проблеми і в разі смерті орендодавця. Спадкоємці можуть не захотіти продовжувати дію договору і всіма способами спробувати його розірвати. В ідеалі, суд повинен бути на боці орендаря, адже в договорі має бути прописано, що перехід права власності до іншої людини - це не привід для розірвання договору.

Варто побоюватися і інших підводних каменів. Так, орендодавець може взяти кредит під заставу квартири, що здається, адже за документами саме він є власником. І тоді, якщо кредит не буде виплачений, нерухомість забере банк, а покупець залишиться ні з чим. Перестрахуватися тут можна тільки прописавшись в цій квартирі, а ще краще, якщо прописати там неповнолітню дитину.

Відео: Земля в оренду у держави з правом викупу

Що повинно бути в договорі?

• терміни договору, але в даному випадку краще визначити їх як безстрокові;
• щомісячний платіж буде складатися з орендного платежу і викупної. Вони можуть змінюватися в залежності від інфляції і т.д .;
• слід передбачити можливість дострокового погашення платежу, а всі виплати проводити через банк, щоб було документальне підтвердження;
• вказується адреса, площа нерухомості, а також прикладається технічна документація;
• обов`язки і відповідальність сторін: всі моменти з приводу комунальних платежів, ремонтних робіт повинні бути прописані.