Перепланування квартири за законом

Перш ніж говорити про те, як узаконити перепланування квартири самостійно, слід визначитися з тим, що фактично означає цей термін, і в якому випадку його неможливо застосовувати до конкретної житлової площі.

Отже, переплануванням житлової площі, що знаходиться у власності муніципалітету, держави, якої особистої є такі вироблені щодо стін, стель і обладнання квартири зміни:

1. Переробка несучих стін квартири. Від якості такої переробки залежить збереження всієї будівлі цілком;
2. Перенесення кухні і санвузла з звичайного стандартного положення в інше місце;
3. Переоблаштування балкона, перетворення його в лоджію, або об`єднання з основним простором кімнати;
4. Зміна розміру кімнат, знесення перемичок між кімнатами, перетворення однокімнатної квартири в 2-х і 3-х кімнатну, і навпаки;
5. Пристрій в квартирі сходи;
6. Розширення площі квартири за рахунок сходової клітки, або цокольного поверху;
7. Пророблення нових вікон і дверей в несучих конструкціях.

Будь-яке з перерахованих дій заборонено проводити без попереднього узгодження з відповідними органами, зокрема, з БТІ. Процедура погодження може зайняти від декількох тижнів, до декількох місяців, але проведення її є обов`язковим для всіх, хто не бажає мати юридичних труднощів в майбутньому. Квартиру, в якій проведена незаконна перепланування не можна продати, обміняти, або ж передати у спадок. Фактично існування такої квартири ставитися під загрозу, в особливо складних випадках влада може зобов`язати власника квартири повернути на місце, все, що було видалено в результаті перепланування.

Чи не є переплануванням заміна старого сантехнічного обладнання новим, заміна дерев`яних вікон та дверей пластиковим, проведення косметичного планового ремонту, установка вбудованих шаф, кондиціонерів і тому подібні дрібні дії, які не фіксуються в плані житла.

Перед проведенням перепланування варто подумати над тим, чи дійсно так необхідно, щоб санвузол змінив своє місце розташування, а кухня розширилася. Стандартне розташування санвузла дозволяє уникнути затоплення всієї квартири в разі аварії, або забутого включеним крана. Важливо розуміти, що розташувавши санвузол там, де у сусідів знизу знаходиться житлова кімната, власник квартири зверху, в разі затоплення буде змушений відшкодовувати велику суму збитку. У той же час зміна розташування внутрішніх перегородок в кімнаті, проведене без попереднього узгодження з фахівцями, загрожує просіданням стель і іншими неприємностями.

Способи самостійного узаконення перепланування квартири

Узаконити плановане перебудову квартири можна двома шляхами:

1. Узаконення за ескізом;
2. Узаконення за проектом.

Перший варіант підходить для тих власників квартир, які не планують зносити несучі стіни, руйнувати стелі і міняти місце розташування санвузла. Їм досить намалювати загальний ескіз планованих робіт, і вже з ним відправитися в БТІ на затвердження та одержання дозволу. Зазвичай такого плану досить для визнання планованих будівельних робіт законними, і внесення змін в технічний паспорт житла. Як правило, про це потрібно подумати вже на стадії складання кошторису на ремонт квартири.

Другий варіант передбачає, що в ході ремонтних робіт будуть знесені несучі стіни і змінено внутрішньо облаштування квартири - розмір ванни, туалету, кухні, зроблені заміна і перенесення санвузла.

Для юридичного оформлення перепланування необхідно крок за кроком виконати наступні дії:

1. Звернутися в житлову інспекцію і отримати дозвіл на проведення перепланування;
2. Самостійно підготувати проект, або ескіз перепланування;
3. Провести перепланування;
4. Запросити співробітників житлової інспекції для складання акта прийому, здійснених робіт.

Можливі наслідки незаконного перепланування

Незаконне перепланування, тобто твір ремонтних і будівельних робіт без отримання згаданого вище дозволу, може мати наступного роду наслідки:

1. При покупці житла, в якому були проведені незаконного роду будівельні роботи, його вартість значно знижується. Навіть ріелтори вкрай неохоче беруться за продаж такого роду власності;
2. Житло, в якому здійснено незаконну перепланування неможливо придбати в іпотеку. Банк обов`язково відмовить у видачі позики.
3. Проведення перепланування в квартирі, взятої в кредит, може стати причиною для витребування банком всієї суми заборгованості в найкоротші терміни, або відмову в подальшому кредитуванні та судовому розгляді. Квартиру можуть забрати;
4. Провівши незаконне перепланування в приватизованій квартирі, її власники не звільняються від відповідальності. Якщо подібна перепланування завдала шкоди всій будівлі і квартирах сусідів, офіційні органи можуть вилучити квартиру з власності і передати на продаж проти волі власника і для покриття витрат на ремонт будівлі;
5. Квартира з незаконним переплануванням не може бути передана у спадок, оскільки в офіційних документах дії, проведені в її відношенні, не значаться. Нотаріус, який відає спадщиною, має право відмовити спадкоємцю в отриманні належної останньому власності, аж до проведення дій по внесенню змін до плану квартири;
6. Приватизувати квартиру, в якій була проведена Не узаконене перепланування, також не вийде, власникам доведеться або пройти довгу процедуру узаконення, або повернути все як було. Тому до ремонту в квартирі потрібно обов`язково подумати про узгодження в БТІ.

Легалізація незаконно проведеного перепланування

Узаконити незаконне перепланування можна наступним чином:

1. За допомогою адміністративного розгляду, сплати штрафу і отримання на руки документа, що свідчить про законність проведених робіт;
2. За допомогою судового розгляду. Зазвичай справа про незаконну перепланування квартири доходить до суду в разі, коли є постраждалі сусіди, які офіційні органи відмовляються визнавати факт здійснення перепланування.

Щоб почати процесу узаконення перепланування в квартирі необхідно послідовно виконати наступні дії:

1. Відвідати житлову інспекцію і записатися на прийом до відділу капбудівництва. З документів при собі необхідно мати при собі посвідчення особи, технічний паспорт житла, експлікацію і поверховий план всього будинку. До прийому необхідно самостійно внести зміни в план квартири, щоб співробітник житлової інспекції мав уявлення про те, якого роду перепланування була здійснена. При відсутності паспорта та плану квартири (втраті), слід звернутися в БТІ для складання нового документа, а заодно і для позначення в ньому скоєних стосовно житла незаконних дій.
2. Щоб досконала перепланування виглядала в очах відповідних органів більш-менш законно необхідно скласти проект, або ескіз змін, що відбулися. Для складання проекту знадобитися звернутися в спеціальні організації, після чого пройти процедуру його реєстрації в СЕС, Росспоживнагляді, архітектурному нагляді і пожежної інспекції. Ескіз складається самостійно, простим олівцем на папері формату А4. Для правильного складання ескізу знадобитися поверховий план всього будинку, в якому червоною ручкою необхідно виділити всі внесені коригування.

Узаконення перепланування в адміністративному порядку

Для здійснення процедуру приведення в законне русло всіх здійснених по відношенню до власної квартири змін в адміністративному досудовому порядку знадобиться зібрати і надати в житлову інспекцію такі документи, як:

1. Заява про те, що перепланування вже здійснена;
2. Документ, що підтверджує право власності на житло - виписка з додому книги, свідоцтво про приватизацію, реєстрації власності;
3. Письмову заяву від усіх власників житла про володіння ними інформацією з приводу проведених робіт, і згоду на їх проведення;
4. Технічний паспорт;
5. Поверховий план;
6. експлікація;
7. Проект (ескіз);
8. Договір з будівельною організацією, яка проводила роботи;
9. Технічний висновок про те, що виконані роботи не шкодять самому будові.

Узаконення перепланування в судовому порядку

При доведенні справи про досконалої незаконної переплануванні до суду, власнику квартири не варто очікувати того моменту, коли компетентні органи попросять привести житло в початковий вигляд, йому необхідно звернутися в суд з вимогою визнання законності своїх дій, для чого необхідно юридично вірно оформити відповідний позов. Для звернення до суду знадобляться документи наступного роду:

1. Позов з вимогою зберегти перепланування;
2. Квитанція про внесення державного мита в касу;
3. Документи, що підтверджують право власності на житло;
4. Проект квартири, або її ескіз;
5. Договір з будівельною організацією, яка займалася переплануванням;
6. Інші документи, які може зажадати суд.

Після того, як всі перераховані документи будуть прийняті і зафіксовані в спеціальному реєстрі, позивач отримає повідомлення про початок слухання, на якому його присутність може стати вирішальним, тому спізнюватися, або не приходити на подібні засідання не рекомендується. Цілком ймовірно, що за відсутністю позивача суд прийме сторону відповідача і зобов`яже власника квартири привести її в початковий стан.

В ході судового розгляду власник квартири зобов`язаний довести, що вироблені їм дії не суперечать нормам і правилам будівництва, не порушують прав інших власників житла, сусідів і держави, а також те, що за його ініціативою розпочато процес узаконення перепланування.

В тому випадку якщо:

1. Виявлено і доведено, що в ході перепланування зник доступ до інженерних комунікацій, а також до приладів, що дозволяє управляти і відключати їх;
2. Розмір підсобної площі збільшився, але не відбулося функціонального зміни;
3. Міцність конструкції будівлі зменшилася;
4. В результаті перепланування легкі конструкції були замінені на важкі - суд має право відмовити в узаконення перепланування.

Незалежно від того, в якому порядку проводиться узаконення квартири, отримати остаточне рішення власник її зможе не раніше ніж через місяць після подачі документів, або після судового засідання.

У більшості випадків відмовити в узаконення перепланування квартири офіційні органи не мають права, таке право з`являється тільки при вчиненні грубих порушень будівельних норм, а також протесті з боку власників квартири, або осіб, які мають законне право проживання на даній житловій площі.

Придбання житла з незаконним переплануванням

Купівля та продаж житла, в якому не були проведені роботи з узаконення, проведених змін, фактично неможлива, але на ділі нерідко виявляється так, що куплена квартира насправді ніяк не могла надійти в продаж, тому перед покупкою житла слід викликати на об`єкт співробітників БТІ , який складе технічний паспорт і порівняє його з вже наявними. Природно, що ріелтори можуть стати проти такого повороту подій, але на подібних діях варто обов`язково наполягти, пригрозивши відмовою в покупці.

Важливо розуміти, що довести покупку житла з незаконно проведеної переплануванням неможливо, ставши власником такої квартири, покупець повністю відповідає за все, що сталося всередині неї. Співробітникам БТІ та житлової комісії немає діла до того, хто саме зробив дії, визнані незаконними, цілком ймовірно, що нового власника попросять усунути наслідки перепланування, в рахунок власних коштів. Звернутися з судовим позовом щодо недобросовісного ріелтора також не вийде, оскільки ні в одному документі про покупку не фіксується законність, або ж незаконність перепланування, довести те, що покупець не підозрював про існуючі проблеми, також практично неможливо.

Природно, що насильно змушувати власників квартир проходити через процедуру узаконення ніхто не буде. Співробітники БТІ не ходять по домівках і не перевіряють, де саме у кожного власника квартири знаходиться стіна, вікно, або камін, тому не плануючи виставляти власність на продаж, її власник може не замислюватися про законність своїх дій. Разом з тим, при виявленні подібного роду незаконного перепланування, власник житла може бути зобов`язаний сплатити досить вагомий штраф. Крім того, перепланування набагато швидше і простіше узаконити відразу ж після її проведення, оскільки законодавство, що стосується цієї області, посилюється з кожним роком, а розмір штрафу збільшується.