Як самостійно оцінити вартість квартири

Оцінюючи житло самостійно, головне не прогадати і не переоцінити його. У першому випадку можна недоотримати справжню вартість квартири, у другому - затягнути процес продажу на невизначений термін. На вартість житла впливає безліч факторів - все їх необхідно враховувати при оцінці.

Основними параметрами для визначення вартості квартири є такі складові:
• місце розташування квартири (престижність району та оточення);
• віддаленість від центру міста, а також близькість до станцій метро і зупинок наземного транспорту;
• юридична «чистота» квартири (чи немає боргів, чи не є житло предметом застави, чи не прописані неповнолітні діти і інваліди і т.д.);
• тип і конструкція будинку (панельний, монолітний, «Хрущовка», «Сталінка», новобуд);
• технічний стан будівлі;
• стан виставленого на продаж об`єкта (наявність ремонту і його клас);
• кількість кімнат;
• поверх;
• наявність балконів, лоджій;
• присутність дефектів і недоліків (неузаконена перепланування або прістройка- перший або останній поверх-вікно виходить на козирок під`їзду, незручний підхід і під`їзд до будинку);
• метраж приміщень і особливості планування квартири (суміщений санвузол, два санвузли, простора комора, велика лоджія);
• безпеку (домофон, консьєржка, охорона, територія, що охороняється).

Порівняння цін

Щоб зорієнтуватися з вартістю власного житла, потрібно зробити порівняння цін на аналогічні квартири в тому ж районі і в такому ж стані. Для цього порівнюються вже виставлені на продаж об`єкти, які можна знайти в журналах або газетах з оголошеннями про продаж квартир і на інтернет-сайтах. Онлайн-калькулятори можуть допомогти в розрахунках, проте вони видають орієнтовну вартість, грунтуючись на середніх показниках по району і не беручи до уваги особливості конкретної квартири.

Багато моментів оцінки житла сьогодні переглядаються. Наприклад, якщо в старих будинках квартира на верхньому поверсі все так же коштує дешевше на 2-3%, ніж на інших поверхах, то в новобудовах верхній поверх є безсумнівним плюсом: вам нічого не капає на голову, ніхто не тупотить, а з вікон відкривається найкращий вид. Якщо раніше людина роками спокійно споглядав сміттєві баки, то в сучасному сегменті дорогого житла гарний вигляд з вікна здатний збільшити вартість квартири на 10%. І навпаки. У сегменті економного житла вікна, що виходять на паркову зону, ніяк не вплинуть на вартість, а ось магістраль або димлять труби заводу можуть істотно знизити ціну квартири.

проста обробка додасть до вартості квартири 10%, поліпшена - 15% в порівнянні з аналогічним об`єктом, в якому потрібно косметичний ремонт. Щоб точніше зорієнтуватися з сумою надбавки, рекомендується проаналізувати ціни на ремонтні роботи і будматеріали в будівельних компаніях. Але зазвичай при продажу компенсується не більше половини коштів, витрачених на ремонт.
Якщо в квартирі здійснено перепланування, не узгоджена на момент продажу, то із загальної суми необхідно відняти кошти на її законне оформлення. Завищення вартості квартири з метою торгу може привести до того, що об`єкт буде тривалий час експонуватися на ринку, а потім продавцеві самому доведеться знижувати вартість. Однак 3-5% завищення зустрічаються в більшості випадків.

Алгоритм самостійної оцінки квартири

• Вивчення доступною бази аналогічних пропозицій про продаж квартир. Сайти великих агентств нерухомості і спеціалізовані друковані видання забезпечать подібною інформацією. Зрозуміло, слід враховувати актуальність і достовірність інформації, а в разі сумнівів краще уточнити всі за контактним телефоном.
• Ціни відібраних 5-6 пропозицій коригуються на величину можливої знижки при торзі. Як правило, при кризі на ринку нерухомості, знижка може бути досить значною - продавці бояться ще більшого падіння цін і прагнуть продати квартири якомога швидше. При зростанні цін, навпаки, продавці не поспішають робити знижку, знаючи, що ціни збільшуються. Точно визначити поправку на торг при самостійній оцінці досить важко, але значення знижки зазвичай - від 2 до 15%. Якщо розібрати поправку на торг докладніше, то вийде, що вона становить:
  2% при помірному зростанні цін-
  4% при равновесіі-
  6% при помірному падінні цін-
  8% при паденіі-
  10-15% при кризі.
• Тепер розраховується вартість 1 кв. метра площі в квартирах-аналогах, вже з урахуванням скоригованої ціни. Для цього ціну ділять на загальну площу об`єкта - це дасть орієнтовну вартість 1 кв. метра оцінюваної квартири. Потім середнє арифметичне, отримане з вартостей квартир-аналогів множать на площу оцінюваної квартири.

Чим більше буде вибірка порівнюваних квартир, тим точніше вийдуть дані. Це закон статистики. Часто не варто обмежуватися 20 варіантами, краще проаналізувати 50 або навіть 100 виставлених на продаж квартир. Це дозволить виявити спекуляції, випадки явного демпінгу і елементарну цінову безграмотність. Саме великі бази даних дозволяють ріелторам практично безпомилково визначати вартість будь-якого житла.

Кого краще вибрати в якості помічника і порадника при оцінці житла - ріелтора або професійного оцінювача? Оцінювач оформляє свій висновок у вигляді звіту, і без його послуг не обійтися при оформленні іпотеки. Але люди звикли більше довіряти своїм відчуттям, ніж папері, тому більш корисним може виявитися ріелтор. У нього обов`язково є солідна база виставленого на продаж реального житла, і він точно в курсі сучасних тенденцій на ринку нерухомості. Якщо ріелтор порядна людина і добре орієнтується в необхідному секторі ринку, то його думку можна довіряти.

За кількістю і частотою переглядів також можна судити про те, чи адекватна заявлена ціна на квартиру. Нормальним вважається 2-4 перегляду в місяць на трьох-і чотирикімнатну квартиру. Ті ж 2-4 перегляду повинні доводитися і на одно- і двокімнатну, але тільки в тиждень. Якщо покупці йдуть один за одним, швидше за все господарі продешевили і ціну необхідно підняти. І навпаки. Якщо ніхто не цікавиться - слід переглянути вартість в сторону здешевлення.

На хвилі зростання цін на житло краще дотримуватися середньоринкової вартості і мати справу з покупцями, готовими розплатитися відразу. Якщо ж ціни на житло падають, можна пропонувати квартиру за вартістю трохи нижче ринкової і погоджуватися на пропозицію покупців з іпотекою. Тоді сума, отримана при повному розрахунку, буде перевершувати вартість квартири.